Valuar – bestilling og kontrol af valuarrapporter

Mange af de andelsboligforeninger, som vi administrerer, anvender valuar. I denne guide kan du læse, hvordan du skal bestille valuarrapporten og hvordan du skal kontrollere rapporten, når den kommer retur fra valuaren.

Bestilling af valuarrapport

Valuarrapporten skal bestilles ca. en måned før kundens årsregnskab afsluttes. I den forbindelse skal kunden beslutte dels om de skal have en valuarrapport i år og dels, hvem der skal lave den. Du skal derfor ringe til kunden for at få disse to spørgsmål besvaret – hvis det ikke er muligt at komme i kontakt med kunden pr. telefon, så kan du også sende en mail med ovennævnte spørgsmål. Det kan være en god ide at tage denne drøftelse samtidigt med at datoen for deres kommende ordinære generalforsamling fastsættes.

Når vi ved, hvem der skal lave valuarrapporten, skal du sende en mail til den pågældende valuar med følgende bilag:

  1. Ejendomsskattebillet (indeværende år)
  2. Årsopgørelse for el- og vandforbrug (det er tilstrækkeligt, hvis omkostningen fremgår af 6)
  3. Offentlig vurdering, seneste såvel for- og bagside
  4. Seneste årsregnskab og OMK-budget (hvis et sådant er udarbejdet)
  5. Seneste budget
  6. Oplysning om driftsudgifter fra seneste regnskab til nu (Vitec: 914-1)
  7. Forsikringspolice og seneste opkrævning (præmie-opkrævning)
  8. BBR-meddelelse
  9. Beboer/lejerfortegnelse (Vitec: 5833-1)
  10. Energimærke 
  11. Erhvervslejekontrakter
  12. Påkrav om lejeregulering / skatter & afgifter over for erhvervslejemålene (hvis det er lavet)
  13. Vedligeholdelsesplan
  14. De to seneste generalforsamlingsreferater
  15. Foreningens vedtægter

Opret en mappe, som hedder ‘Valuar’ i generalforsamlingsmappen, så du har alle dokumenter samlet og du kan dokumentere, hvad du har sendt til valuaren.

Legitimation på foreningens bestyrelse, fremsendes til valuaren, hvis valuaren beder om det.

Samt de eventuelle ejendomsrelevante dokumenter som administrator er bekendt med, dette kunne være:

  • Sager med lejerne, sager ved huslejenævn eller domstolene eller lignende
  • Sager med offentlige myndigheder
  • Påtænkte bygningsrenoveringer eller ombygninger
  • Bygningsskader der ikke kan konstateres ved besigtigelsen eller den underliggende dokumentation

Listen er ikke udtømmende, da der kan være forhold i den konkrete ejendom, som valuaren ønsker at medtage. Hvis du er opmærksom på at der foregår noget specifikt på ejendommen der måske KUNNE have indflydelse på ejendommens værdi, så beskriv gerne dette i følgemailen.

Kontrol af valuarrapport

Når vi modtager valuarrapporten fra valuaren, skal vi kontrollere den. Vi er ikke uddannede valuarer og skal derfor heller ikke indestå for valuarrapportens beregninger og resultat – men vi skal sikre os, at de oplysninger, som vi har fremsendt faktisk er anvendt i valuarrapporten.

Nedenfor har du en huskeliste med de ting, som du skal kontrollere at følgende indhold er med i den pågældende valuarrapport:

  1. En sammenfatning/et resumé med nøgletallene – se nedenfor
  2. Værdien af ejendommen
  3. Det anvendte forrentningskrav
  4. Længden af budgetperioden
  5. Den anvendte moderniseringsfrekvens for lejemålene
  6. De gennemsnitlige anvendte udgifter pr. m2 ved ombygning/modernisering
  7. Den gennemsnitlige afsatte vedligeholdelsesudgift pr. m2 i budgetperioden
  8. Den anvendte OMK-leje opgjort pr. m2 pr. år
  9. Det gennemsnitlige anvendte lejeniveau for det lejedes værdi opgjort pr. m2 pr. år
  10. Den gennemsnitlige anvendte markedsleje opgjort pr. m2 pr. år, specificeret på de forskellige typer erhverv, garager, kælder m.v.
  11. Ejendommens værdi opgjort pr. m2
  12. Hvem der har medvirket ved udførslen af vurderingen, herunder en angivelse af den ansvarlige valuar
  13. Hvem der er rekvirent, og hvem der er adkomsthaver
  14. Ejendommens adresse, matrikulære betegnelse og offentlige ejendomsnummer
  15. Ejendommens kategori og aktuelle anvendelse
  16. En beskrivelse af ejendommen, herunder en gengivelse af besigtigelsen og dens resultater/konklusioner
  17. Formålet med vurderingen
  18. Vurderingstemaet
  19. En angivelse af de almindelige og de særlige forudsætninger for vurdering
  20. En angivelse af vurderingsdagen
  21. En angivelse af vurderingsprincippet
  22. En angivelse af de informationer, der er indhentet (OK side 5 og 6 – pkt. 10 og pkt. 11) og oplysninger om eventuel verifikation
  23. En redegørelse for fastsættelsen af forrentningskravet samt oplysninger om de referencer, der er anvendt til at underbygge forrentningskravet
  24. En beregning af ejendommens værdi og argumentation for værdiberegningen, herunder hvilken betydning det er tillagt, at ejendommen er vurderet med én ledig lejlighed
  25. En angivelse af værdiansættelsens følsomhed over for ændringer i forrentningskravet om lejeniveauerne
  26. En angivelse af de aktuelle ejendomsrelaterede driftsudgifter, som ikke er medtaget i driftsbudgettet og begrundelsen for dette (Bliver kun kommenteret i rapporten, hvis der er driftsudgifter der ikke medtages)
  27. En specificeret redegørelse for eventuelle forhøjelser i vedligeholdelsesudgifterne (Bliver kun kommenteret i rapporten, hvis der er forhøjelser)
  28. En specificeret redegørelse for eventuelle beløb for sparet vedligeholdelse (Bliver kun kommenteret i rapporten hvis, der er sparet vedligeholdelse)
  29. En angivelse af hvilken leje, der er ansat for de enkelte lejekategorier, hvilke forudsætninger der er lagt til grund for beregningen af lejepotentialer samt oplysninger om de referencer der er anvendt ved lejefastsættelsen
  30. En angivelse af de eventuelt øvrige relevante overvejelser (Bliver kun kommenteret i rapporten hvis, der er øvrige overvejelser)
  31. En bilagsoversigt
  32. Valuarens navn, underskrift og korrekt dato

Du skal alene forholde dig til, om ovennævnte punkter er med i valuarrapporten – ikke om beregninger mm er korrekte, da vi som ejendomsadministratorer ikke har forudsætninger for det. Dog skal du kontrollere, at det materiale, som du har sendt til valuaren indgår i beregningerne og fremgår af bilagsmaterialet.